Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter
tatsächlich überlassene Fläche gilt stets als Sachmangel. Das
bezieht sich nicht nur auf Fälle, in denen die Mietflächenabweichung
auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß
und vollständig übergebenen Mietsache beruht, sondern auch auf Sachverhalte,
in denen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche durch
Umbauarbeiten verursacht wurde, deren Durchführungen nach Abschluss des
Mietvertrags erfolgten.

Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen einer tatsächlich
geringeren Wohnfläche als der vertraglich vereinbarten, haben die Gerichte
entschieden, dass ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der
Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert, wenn die
tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten
Größe zurückbleibt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters,
dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch gemindert ist, bedarf es dann nicht. Dieses gilt auch für Flächenabweichungen
in der Gewerberaummiete.

Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine
Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten
Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung nicht grundsätzlich
ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und
gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße
Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. Das entschied der Bundesgerichtshof
mit Urteil vom 25.11.2020.